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防范房地产金融化“灰犀牛”,融资环境将“易紧难松”

来源:中房网 作者:中房网2020年12月10日() | 打印内容 打印内容

“三条红线”叠加调控压力,房企融资环境急转直下,货币政策回归正常化、涉房信贷收紧已成为市场共识。

三季度以来,央行和银保监局多次表态,央行行长易纲强调“尽可能长时间实施正常货币政策”;央行三季度货币政策报告重提“把好货币供应总闸门”、“坚决不搞大水漫灌”;银保监会主席郭树清更是直言“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”,剑指房地产金融风险。

房地产行业是对资金高度依赖的行业,因此房地产业与金融业深度关联,未来十年,融资将成为房企的核心能力,然而在房价涨幅有限、行业利润有限的情况下,融资成本成为首要考虑的指标,成为考验房企融资能力的分水岭。房企整体的融资环境并不乐观,11月典型房企融资总额同环比双降,其中,境外融资总额同比降幅较大,长期来看收紧的态势将持续保持。

市场层面看,2020年,从一线城市豪宅市场疫后率先转暖,再到二线城市万人摇、投机热,包括热点城市出现阶段性火热行情,本质上是资金宽松推动的流动性火爆,因此多地收紧信贷政策,提高首付与加强预售资金监管将是大势所趋。

01 房地产贷款增速保持回落

此前,郭树清在发文中指出一个重要的数据,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。并认为房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

三季度以来,监管层面加大了资金进入房地产领域的管控,2020年9月,银保监会启动了对城市房地产贷款的专项检查,并整治其中的金融乱象。

央行发布的《2020年第三季度中国货币政策执行报告》数据显示,在房地产贷款方面,9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额48.8万亿元,同比增长12.8%,增速较6月末回落0.3个百分点。房地产贷款占各项贷款余额的28.8%。其中,个人住房贷款余33.7 万亿元,同比增长15.6%,增速较6月末回落0.1个百分点;住房开发贷款余额9.3万亿元,同比增长11.4%,增速较6月末下降0.6个百分点。

易居研究院数据显示,今年前三季度,全国房贷占比为27.2%。从历史数据来看,2016 年前三季度该指标创新高,达到42.5%的水平。随后受房地产和金融市场的调控,该指标总体趋于下行态势,2017-2019年前三季度该指标分别为 39.5%、39.9%和 33.7%,2020年前三季度继续回落。

值得注意的是,今年前三季度全国房地产贷款占比近五年来首次回落到30%以下,这意味着贷款集中度下降,有助于更好地防范商业银行的房贷风险。

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