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长春楼市2021年可能更难,看好2022年

2020年12月10日

“今年特别难!”这是长春房地产行业人士最普遍的感受。

再有不到一个月时间,2020年结束了,记者调查走访长春业界人士和楼盘发现,长春很多开发商的销售压力依然较大。

他们认为压力主要来自三大方面:一是疫情导致上半年大部分时间楼市处于停滞状态;二是政策,今年9月长春出台“长七条”提高了首付比例;三是长春房价上涨四年之后进入了平台期。

“这三大方面情况导致开发企业的回款周期拉长,回款压力增大。”当地业界人士称。克而瑞长春机构资深分析师姜峰则对记者分析称,明年上半年长春房地产市场可能会更难,因为供应增多并且集中,比较“看好后年”。

逼出来的擦边球:首付分期

9月23日,长春市人民政府发布《关于落实城市主体责任,进一步加强房地产市场调控的通知》(简称“长七条”)。其中,对商品住宅市场影响最直接的当属调整商品住房信贷政策。政策提高了首套、二套商品住房首付比例,首套商品住房首付比例从20%提高到30%,二套商品住宅首付比例从30%提高到40%。不予发放第三套及以上商品住房贷款。

新政出手动作迅猛,让很多购房者措手不及。按照100万元的房价计算,刚需房首付一套提高10万元,二套首付得多掏20万元。

“长七条”政策落地后,开发商们随即也感受到了市场变化。“长七条”未实施前,有个别本土开发商实施“低首付”,“长七条”实施后,部分开发商也在擦边试探低首付,在发现并没有受到阻止后,“低首付”在长春房地产市场遍地开花。

记者走访了长春新区北湖区域、长春新区高新区域、二道区、宽城区、净月区等多家楼盘,除了极个别大型国企楼盘没有首付分期政策之外,其余楼盘均可以执行首付分期。

有的首付分期三年,有的首付分期五年,还有的在五年分期的基础上推出零首付,更有楼盘在推出五年十期的首付分期政策基础上,再送一个车位。

长春调控政策提高首付比例,原本目的是在消费端加杠杆,而开发商擦边球打出首付分期又相当于减杠杆,这种“猫和老鼠的游戏”一旦被严查,明令禁止首付分期后,长春楼市将会出现较大变数。

看好2022年

2016年以后,长春房价给人印象直观深刻。从2016年到2020年初,长春房价每年以“肉眼可见”的速度在增长

克而瑞长春机构资深分析师姜峰对记者说,从2016年到2020年初长春房价涨幅达到每年1000元/平方米左右。“长春2016年房价仅6000元/平方米左右,房价经过四年发展,已经基本匹配了长春作为省会城市的房价。”

“2016年的时候,长春的房价作为省会城市来讲,确实有点太低了,现在的房价经过四年的增长,已经进入了一个缓冲期,或者说是平台期。”姜峰说。

整体看,长春在售楼盘单价基本在10000元/平方米左右,也有卖到均价15000元/平方米的楼盘。

现在一些新盘上市时,价格明显低于预期。如长春净月区南临河街一个住宅项目,今年以楼面价5900元/平方米拿地,目前小高层售价11000元/平方米左右,还能首付分期。据当地业内人士分析,5900元的楼面价,再加上建设、资金等成本,开发商几乎是以接近成本价在销售。

“如果新盘价格略低于预期,品质方面再有所提升,市场还是非常认可。数据显示,今年1~11月份,销售前十的企业比去年卖得更好。”姜峰说,长春房地产市场整体需求是没有问题,就看开发商的楼盘有没有亮点。“今年很多外来的开发商在楼盘品质上下功夫,加上学区、价格等因素,获得购房者的青睐。”

对长春楼市的未来走势,姜峰分析说,明年可能会更难,看好后年。他认为,今年9月“长七条”调控政策推出之后,长春的土地大量供应,12月份尤其明显会有40宗地块出让,预示着明年将有更多产品上市,所以,明年的库存去化压力增加,对于开发商来说,明年上半年可能会更难。如果明年下半年的调控政策适当放宽,开发商压力会得到一些减轻。“综合来看,我比较看好后年的房地产市场。目前,长春和沈阳关于国家中心城市的竞争很激烈,如果长春成为国家中心城市之一,对长春房地产市场绝对是一个好消息。”

来源(中房网) 作者(中房网)

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